ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม

ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม ราคาที่ดินจะมีมูลค่าเพิ่มทุกๆปี

แล้วแต่สถานที่ของที่ดินนั้นๆ

ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม เจาะลึกจุดเด่น-ข้อเสีย คอนโดมือชั้นยอด vs “คอนโดมือสอง”จำต้องยอมรับว่าการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมสักห้องเป็นเรื่องยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่  ค่าธรรมเนียม ขายฝาก รับจำนองขายฝาก จำต้องยื่นกู้สินเชื่อจากธนาคาร เพราะแต่ละขั้นตอนช่างยากเย็นแสนเข็ญ

ไหนจะภาระหน้าที่การผ่อนอีก 20-30 ปี ถือเป็นการตัดสินใจ ค่าธรรมเนียม ขายฝาก ครั้งสำคัญในชีวิตเลยก็ว่าได้ แถมถ้าหากเลือกห้องไม่ถูกจะต้องเจอค่าปรับปรุงแก้ไขซ่อนแซมบานปลายให้เจ็บใจอีก ซึ่งผู้ใดกันที่งบประมาณจำกัดก็อาจมีช่องทางไม่มากนัก โปรโมชั่นแล้วก็ความคุ้มค่าจึงเป็นสิ่งที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจได้อย่างดีเยี่ยม

แม้กระนั้นยังมีอีกทางเลือกที่น่าดึงดูดไม่แพ้กันคือ “คอนโดมือสอง”ในมุมมองของพี่ทุย อีกทั้งอาคารชุดใหม่และก็มือสองต่างก็มีจุดเด่นข้อผิดพลาดไม่เหมือนกันไป วันนี้พี่ทุยเลยอยากชักชวนทุกคนมาทดลองคิดตามกันดูว่าซื้อคอนโดมิเนียมใหม่หรือมือสองคุ้มกว่ากัน เผื่อเป็นแถวทางในการตัดสินใจข้อดีของคอนโดมือชั้นยอด (คอนโดใหม่)

1. สภาพห้องใหม่แน่ๆว่าใครๆก็อยากได้ของใหม่กันทั้งหมด

เพราะว่านอกเหนือจากสภาพสมบูรณ์ ไม่ต้องเสียค่าซ่อมบำรุงแล้ว (กรณีห้องนั้นไม่มี defect) ยังไม่ต้องกลัวประวัติห้องจากผู้ครอบครองคนก่อนหน้าด้วย
2. ออกแบบและก็ศูนย์กลางล้ำสมัยมากยิ่งกว่ารูปลักษณ์ตึกที่แปลกตาเยอะขึ้นแล้ว การออกแบบจัดวาง layout ห้องเช่าก็มักอิงจากความอยากของผู้ซื้อ

พี่ทุยยกตัวอย่างง่ายๆว่าเทรนด์การพำนักของผู้คนที่ยังอยากพื้นที่ใช้สอยมาก แม้กระนั้นจำเป็นต้องอยู่ใกล้ตัวเมือง เดินทางสะดวก คอนโดมิเนียมในขณะนี้ก็เลยมักทำห้องเพดานสูงๆอย่างห้อง Loft ที่มีชั้นลอย หรือ Duplex ที่มีชั้นสองให้ความรู้ความเข้าใจสึกเสมือนอยู่บ้านนั่นเอง

ตอนที่พื้นที่ส่วนกลางเองก็เปลี่ยนแปลงตามรูปแบบของการนำไปใช้งานของคนยุคสมัยใหม่มากขึ้น ได้แก่ Co-Working Space หรือแม้แต่ห้องสำหรับประชุมขนาดย่อมที่จัดไว้ให้สำหรับคนที่ปฏิบัติงานแบบ Work from Home ไปจนกระทั่ง Rooftop Bar สำหรับสายปาร์ตี้ ซึ่งเป็นสิ่งที่หาได้ยากสำหรับห้องชุดรุ่นเก่า

3. ช่องทางกู้ได้เต็มวงเงิน 100%อีกหนึ่งข้อดีที่คนไม่ค่อยรู้กันเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ได้โอกาสยื่นขอสินเชื่อจากแบงก์ได้ง่ายยิ่งกว่า และก็มีโอกาสกู้ได้เต็มวงเงิน 100% เพราะว่าหากพวกเราผ่อนต่อไม่ไหวจนถูกแบงก์ยึดก็จะนำไปขายต่อได้ง่ายกว่านั่นเอง อีกทั้งอาจได้ดิบได้ดีลดีๆตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยพิเศษ

ในโครงงานที่ดีเวลอปเปอร์เป็นพันธมิตรกับแบงก์อีกด้วย
4. สิทธิลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองตามที่กระทรวงมหาดไทยออกประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน สำหรับผู้ที่ซื้อห้องชุดรวมทั้งบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564

โดยผู้ขายควรจะเป็นผู้ที่ยื่นขอจัดแบ่งที่ดินกับ ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม ค่าธรรมเนียม ขายฝาก รับจำนองขายฝาก ทางด้านราชการ หรือเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่ขอลงบัญชีห้องชุดโดยชอบด้วยกฎหมายว่าด้วยห้องชุด เพราะฉะนั้น ถ้าเราซื้อคอนโดมิเนียมมือสองต่อจากบุคคลปกติก็นับว่าหลุดออกนอกข้อตกลงจึงมิได้สิทธิผ่อนปรนตรงนี้

5. โปรโมชั่นจากโครงการในตอนเศรษฐกิจซบเซาอย่างนี้ ดีเวลอปเปอร์ย่อมจำต้องจัดโปรโมชั่นแข่งขันกันลด-แลก-แจก-แถมกันแบบสุดๆเป็นต้นว่า โปรให้อยู่ฟรีโดยไม่ต้องผ่อน โปรลด โปรแถมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆเป็นสิ่งที่คนซื้อห้องชุดมือสองไม่ได้รับข้อเสนอกลุ่มนี้แน่นอน

6. รับรองห้องมีดีเวลอปเปอร์หลายรายที่รับรองประสิทธิภาพการก่อสร้างโครงการ

ด้วยการรับรองจุดบกพร่องแบบที่เวลาเราเรียกคนมาตรวจหา Defect ก่อนที่จะทำการโอนห้องนั่นเอง แถมยังมีข้อบังคับระบุอีกว่าผู้ประกอบธุรกิจจึงควรรับผิดชอบจุดชำรุดทรุดโทรมขาดตกบกพร่องของห้องที่โอนไปแล้ว ในส่วนของ ‘องค์ประกอบรวมทั้งวัสดุอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบตึกที่เป็นอสังหาริมทรัพย์’ ไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแม้กระนั้นวันลงบัญชีคอนโดมิเนียม นั่นพอๆกับว่าแผนการเก่าๆก็จะไม่ได้รับสิทธิในส่วนนี้

จุดด้วยของคอนโดมือหนึ่ง (คอนโดใหม่)
1. ราคาแพงกว่ามือสองทุนที่ดินขึ้นราคาทุกปี ราคาห้องในโครงงานใหม่ๆย่อมจำต้องขยับขึ้นตาม
2. โครงงานใหม่มักอยู่ไกลจากตัวเมืองเพียงพอโลเคชั่นในตัวเมืองหนาแน่นแล้ว

โครงงานใหม่ๆก็จำเป็นจะต้องขยับขยายออกไปต่างประเทศเมืองเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทำให้อาจจะเดินทางลำบากสักนิด หรือถ้าเกิดอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย การเดินทางเข้ามาทำงานในตัวเมืองย่อมมีค่าใช้จ่ายและก็ใช้เวลามากกว่า

3. ซื้อห้องพรีเซลจะต้องคอยสร้างเสร็จแผนการที่ใหม่มากๆยังไม่เริ่มสร้างพวกเราก็จำเป็นต้องคอยอีกขั้นต่ำ 1 ปีครึ่งกว่าโครงการจะเสร็จอีกทั้งตึก จนถึงสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้คนซื้อเข้าไปพักอาศัยได้ ซึ่งระหว่างที่รอคอยโครงงานสร้างเสร็จพวกเราก็จำเป็นต้อง ‘ผ่อนดาวน์’ เพื่อสะสมเงินดาวน์ไปก่อน เรียกว่าเสียตังค์โดยที่ยังไม่เข้าอยู่ หรือถ้าเกิดคนไหนกันเช่าห้องอยู่แล้วหลังจากนั้นก็จึงควรเสียเงินเสียทองสองทาง

ทั้งยังค่าเช่าห้องตอนนี้รวมทั้งค่าผ่อนดาวน์ห้องใหม่ ซึ่งเป็นภาระที่หนักพอสมควร ถ้าเกิดผู้ใดเลือกทางนี้พี่ทุยต้องการเตือนว่าให้กำหนดแผนการเงินให้ละเอียดหน่อยนะ
4. เสี่ยงได้อุปกรณ์คุณภาพต่ำกว่าเมื่อเงินลงทุนค่าก่อสร้างและที่ดินปรับพฤติกรรมสูงขึ้นทุกปี ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม ค่าธรรมเนียม ขายฝาก

รับจำนองขายฝาก ลู่ทางหนึ่งที่ดีเวลอปเปอร์จะ ‘ตรึงราคา’ อาคารชุดให้ระดับราคาใกล้เคียงกับแผนการเก่าๆในขนาดพื้นที่ใช้สอยเหมือนเดิมคือการลดสเป็กสิ่งของ ยกตัวอย่างเช่น จากกระเบื้องหินอ่อนอิตาลีก็บางครั้งก็อาจจะเป็นกระเบื้องลวดลายหินอ่อนที่ผลิตขึ้นในไทยหรือจีน ลดระดับเพดานให้ต่ำลงมาเล็กน้อย

ไปจนกระทั่งเลือกใช้แบรนด์สุขภัณฑ์ที่ราคาน้อยกว่า
5. เดาสิ่งแวดล้อมยากแผนการใหม่ที่คนยังเข้าอยู่ไม่ครบทุกห้องก็ทำให้พวกเราไม่รู้จักว่าจะได้ ‘เพื่อนพ้องข้างห้อง’ แบบไหน เพราะนี่ก็เป็นอีกหนึ่งปัญหาคลาสสิกสุดๆแผนการดี ทำเลดี ราคาคุ้ม แต่เพื่อนพ้องข้างห้องมีไลฟ์สไตล์ไม่เข้ากับพวกเราก็ยากที่จะอยู่ได้อย่างสุขสบาย

ดังเช่นว่า เขาบางทีอาจจะเสียงดังในเวลาที่พวกเราพัก รวมทั้งมลภาวะทางเสียง กลิ่น

รวมทั้งทิวทัศน์ทิวทัศน์จากพื้นที่บริเวณโครงงานอย่างพวกคลองปล่อยน้ำเสีย ควันจากโรงงาน สิ่งต่างๆกลุ่มนี้จะทราบได้ก็ต่อเมื่อได้สัมผัสจากสถานที่จริงแค่นั้น ตอนโครงงานยังสร้างไม่เสร็จพวกเราก็บางทีอาจจะไม่เห็นว่าชั้นที่พวกเราซื้อจำเป็นต้องจัดการกับอะไรบ้างจุดเด่นของ “คอนโดมือสอง”

1. ราคาถูกมากกว่าถึงราคาขายต่อบางทีอาจจะเพิ่มขึ้นจากราคาตอนเปิดพรีเซลเพราะผู้ขายเองก็ต้องการ Capital gain หรือผลกำไรจากการขายต่อ แต่ถ้าลองเทียบกับแผนการใหม่ที่กำลังเปิดพรีเซลในโลเคชั่นเดียวกันแล้ว “คอนโดมือสอง” ก็ราคาน้อยมากกว่า ยกเว้นจะเป็นแผนการไม่นานนี้ที่ผู้ครอบครองซื้อมาเพื่อเก็งกำไร อันนั้นบางทีก็อาจจะราคาสูสีกับ ค่าธรรมเนียม ขายฝาก รับจำนองขายฝาก โครงการพรีเซลเลยทีเดียว

2. ได้โอกาสได้ทำเลดีกว่าความเจริญเริ่มจากใจกลางเมืองแล้วค่อยแผ่ขยายออกนอกตัวเมือง โครงการเก่าๆก็เลยได้อยู่ในโลเคชั่นที่แต่ก่อนบางทีก็อาจจะมิได้อยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มากเท่าไรนัก แม้กระนั้นตอนนี้เมื่อรถไฟฟ้ามีหลายสถานีมากขึ้น ทำเลที่ตั้งรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (New CBD) ก็แปลงเป็นโซนที่มีความต้องการสูงมากขึ้น และก็เดินทางสะดวกกว่าเมื่อเทียบกับโครงการใหม่ๆที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองหรือปริมณฑล

3. เข้าอยู่ได้ทันทีสำหรับคนที่จำเป็นต้องเปลี่ยนที่อยู่อาศัยกะทันหัน หรืออยากแปลงจากการเช่ามาซื้อห้องของตนเอง ห้องชุดสร้างเสร็จกับคอนโดมิเนียมมือสองก็เป็นโอกาสที่น่าดึงดูด ด้วยเหตุว่าขั้นต่ำพวกเราสามารถโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของเรารวมทั้งผ่อนธนาคารระหว่างอาศัยได้เลย ไม่ต้องเสียเงินเสียทองสองทางแบบโครงการพรีเซลที่ยังสร้างไม่เสร็จ

4. เห็นสิ่งแวดล้อมจริงเว้นเสียแต่อยู่ได้ทันทีแล้ว เรายังได้สัมผัสกับสภาพแวดล้อมของห้องที่เราพึงพอใจด้วย ดังเช่น โครงการอยู่ใกล้กับสถานที่อะไรซึ่งบางทีอาจรบกวนทั้งยังเสียงและกลิ่น ทิวทัศน์ชั้นที่พวกเราเลือกเป็นยังไง หรือ ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม ค่าธรรมเนียม ขายฝาก รับจำนองขายฝาก บางทีอาจได้ทราบว่าเพื่อนพ้องข้างห้องเราเป็นคนใดและมีไลฟ์สไตล์แบบไหนด้วย

5. ไม่ต้องเพิ่มเติม/เครื่องเรือนพร้อมถ้าเจ้าของเดิมไม่สบายขนย้ายเครื่องเรือนชิ้นใหญ่ออกพวกเราก็บางครั้งก็อาจจะได้สิ่งของเหล่านี้มาโดยที่ไม่ต้องไปหาซื้อใหม่ หรือบางบุคคลบางครั้งก็อาจจะเพิ่มเติมห้องเล็กน้อย อย่างเช่น ติดตั้งกระจกกันในห้องน้ำ ติดมุ้งลวดตรงประตู ต่อเติม built-in closet หากของเดิมถูกใจพวกเราก็ง่ายที่พวกเราจะเข้าอยู่ได้เลยโดยไม่ต้องเสียเงินค่าเพิ่มเติมเพิ่ม

6. ประสิทธิภาพอุปกรณ์อย่างที่พี่ทุยชี้แจงไว้ว่าเงินลงทุนต่างๆสูงขึ้นทุกปี

คอนโดมิเนียมมือสองที่แม้ว่าจะแก่มากหน่อยก็อาจได้สิ่งของที่คงทนและก็มีคุณภาพกว่าก็ได้จุดด้วยของ “คอนโดมือสอง”
1. ไม่ได้สิทธิลดค่าโอน-จดจำนองโชคร้ายที่มาตรการเมืองมิได้เกี่ยวข้องถึงการซื้อห้องเช่าต่อจากคนทั่วๆไป ทำให้จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เต็ม 2% และค่าจำท่วม 1% ซึ่งไม่ใช่เงินน้อยๆเลย

ดังเช่นว่า พี่ทุยซื้อห้องมือสองราคา 2 ล้านบาท ก็ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนรวมทั้งจดจำนองรวม 60,000 บาท แม้กระนั้นถ้าซื้อโครงงานใหม่จะเหลือเพียง 400 บาทเอง
2. ธนาคารปล่อยกู้ยากกว่านี่ก็เป็นอีกหนึ่งปัญหาสำหรับผู้ที่ปรารถนายื่นขอสินเชื่อมาซื้อห้องมือสอง ด้วยเหตุว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าแผนการใหม่ ทำให้เราบางทีอาจจะได้วงเงินแค่ 60-70% ของราคาห้อง นั่นพอๆกับว่าพวกเราจะต้องจัดแจงเงินเพื่อวางดาวน์ก่อน 30-40%

ถ้าคนไหนกันแน่วางแผนจะอยู่ไปผ่อนไปโดยที่ไม่วางดาวน์ การซื้อห้องชุดมือสองจะไม่เหมาะสักเท่าไหร่
3. ไม่มีโปรโมชั่นพวกเราทำได้เป็นอย่างมากแค่ต่อรองราคา ซึ่งเจ้าของเดิมก็อาจจะไม่ยินดีนักที่จะลดให้พวกเราเป็นจำนวนมากโดยเหตุนี้  ค่าธรรมเนียม ขายฝาก

รับจำนองขายฝาก ถ้าหากคิดจะซื้อก็จำต้องทำใจ
4. สภาพห้องเก่าตอนเจรจาก่อนโอนบางครั้งก็อาจจะมองไม่เห็น แต่พอเพียงเข้ามาอยู่จริงเราอาจพบจุดบกพร่องที่จำเป็นต้องปรับปรุงแก้ไข รวมทั้งอย่าลืมว่าวัสดุก็มีการหมดสภาพ ด้วยเหตุผลดังกล่าว เราก็จำต้องเตรียมงบประมาณส่วนนี้ไว้ด้วย หากคนไหนกันโชคร้ายก็อาจประสบเจอกับปัญหาเรื้อรังที่ซ่อมแซมไม่จบสิ้นอีกต่างหาก

5. วางแบบห้องรวมทั้งส่วนกลางล้าสมัยทำใจไว้หน่อยว่าวางแบบ Layout ห้อง และก็ส่วนกลางของแผนการบางครั้งอาจจะเรียบง่าย มีเพียงแค่ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สวน รวมทั้งที่จอดรถแค่นั้น ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม ค่าธรรมเนียม ขายฝาก รับจำนองขายฝาก เนื่องจากตอนก่อสร้างตึกก็มีเทรนด์คนซื้ออีกแบบหนึ่งทำให้ผิดจิตใจคนสมัยใหม่ได้

6. ไม่มีประกันห้องบางทีห้องมือสองที่พวกเราซื้อก็บางทีอาจจะเป็นแผนการเก่าที่เจ้าของเดิมอยู่อาศัยมาสักระยะจนถึงพ้นระยะเวลารับรององค์ประกอบและก็สิ่งของไปแล้ว พวกเราก็ต้องทำใจกับการบูรณะเองถ้าหากเจอโครงงานที่เก่ามากมายๆสรุปข้อเปรียบเทียบของ คอนโดใหม่ VS คอนโดมือสองไม่ว่าจะห้องชุดใหม่หรือมือสอง พี่ทุยยังต้องการที่จะให้ชูเรื่องโลเคชั่นเป็นสิ่งที่จำเป็นต้องตรึกตรองก่อนขั้นตอนแรกว่าสบายต่อการเดินทางแค่ไหน

เนื่องจากว่าถ้าหากเดินทางลำบากจะห้องมือสองหรือห้องใหม่ก็เหน็ดเหนื่อยทั้งหมด

ส่วนต่อมาที่จำเป็นต้องพินิจพิเคราะห์เป็นความคุ้มราคาของโปรโมชั่นแผนการใหม่+ค่าเพิ่มเติม เทียบกับอาคารชุดมือสอง+ค่าปรับปรุงแก้ไขซ่อนแซมว่าแบบไหนคุ้มกว่ากัน ซึ่งถ้าหากประเมินออกมาแล้วจะต้องใช้งบประมาณสูสีกัน พี่ทุยก็แนะให้เลือกโครงงานใหม่ที่สำคัญห้องชุดมือสองเองก็มิได้ราคาถูกกว่าโครงงานใหม่เสมอ

เพราะอย่าลืมว่าอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มมูลค่าขึ้นทุกปี ไม่ราวกับสินทรัพย์อื่นๆที่ยิ่งเก่ายิ่งถูก โน่นก็เลยเป็นเหตุผลที่ว่าเพราะอะไรถึงมีการลงทุนเก็งกำไรอาคารชุดนั่นเองแต่ อย่าลืมพินิจความรู้ความเข้าใจของตัวเองเพราะสามารถแบกรับภาระแบบไหนได้มากกว่ากัน เนื่องจากว่าอาคารชุดเป็นหนี้สินระยะยาว

หากพวกเราวางแผนเงินไม่ดี ถึงเวลาจำต้องผ่อนค่าห้องจริงๆจะทุกข์ยากลำบาก และอาจเสียเรื่องราวจากการค้างชำระ หรือโดนยึดห้องได้ โดยยิ่งไปกว่านั้นผู้ที่ขาดเงินก้อนไว้สำหรับวางดาวน์ วิธีสำหรับการเลือกซื้อ  ค่าธรรมเนียม ขายฝาก รับจำนองขายฝาก ห้องชุดมือสองบางทีก็อาจจะจำเป็นต้องคิดแผนมากยิ่งกว่านั่นเอง

กลับสู่หน้าหลัก